2014年下半年浦东办公楼租赁市场走势回顾及后市预期

member31

    在刚刚过去的2014年下半年，浦东办公楼租赁（http://www.klpark.com/）市场共迎来三个项目，核心区供应紧张的局面略微有所缓解，东方汇金中心的交付为积极拓展市场的企业提供了难得的租赁大面积楼层的机会。季内由内资以及中外合资金融服务公司构成的双引擎在拉动浦东核心区吸纳量方面起了主要作用，另外由于浦江两岸租户流动，令两个区域市场的租户结构差异有所减小。展望2015年新量体量升至历史高位，供应形势随之发生逆转，但鉴于内资租户日渐高涨的租赁需求将形成强有力的承载作用，预计租金上涨大趋势不变，但涨幅较过去两年相对平缓。
    2014年下半年，浦东核心商务区仅有东方汇金中心一个项目正式交付，带来87170平方米的新增体量，但并未悉数投入租赁市场，一半面积使用权归业主所有，对于缓解陆家嘴供应紧张的局面所起到的作用依然有限。在非核心区有两个项目落成，其中位于竹园的陆家嘴世纪金融广场3号楼接棒5、6号楼，为市场再添62,125平方米的体量，至此该项目所有单体楼宇已交付完毕。另一个新盘是位于张江板块的长泰广场（87,500平方米），上述三个项目带来的有效供给面积合计约为193210平方米。
    纵观下半年的表现，内资以及中外合资金融服务公司在推升浦东核心区吸纳量方面扮演了主要角色，而在浦西核心区，除了专业服务业企业需求继续活跃之外，高端零售业也是当地需求的重要来源，另外浦江两岸租户流动有助于平衡区域供求关系，下半年主要表现为陆家嘴内资金融机构向南京西路溢出，这一现象部分抵消了浦西市场因跨国企业扩张谨慎所带来的负面影响。因此，就现阶段而言，浦东和浦西市场的主导行业还是有自身的特点，但伴随着企业迁移办公地点，两个市场的租户结构差异有所减小。下半年具有代表性的租赁成交案例包括：总部设在上海的金砖国家开发银行于第四季度在东方汇经中心承租6,000平方米作为今后投入运营的办公场所，某国有保险公司于第三季度正式签约并落户上海环球金融中心，去化面积达到5,000平方米。
    租金方面，第三季度仍延续了上半年加速上行的走势，甲级和超甲级项目环比涨幅分别达到1.7%和1.2%，在全市各主要商务区中处于领先位置，然而进入第四季度之后，租金涨速有所回落，甲级和超甲级项目环比涨幅分别收窄为0.9%、0.2%，截至年末收于每平方米每天10.1元和11.5元，究其原因，主要是浦东核心区租金居高不下加上可供选择的扩租空间有限，导致部分区域倾向性不高的租户向浦西传统商务区迁移，为保持核心租户的长期稳定性，业主更愿意在续签租约时给予租金方面的适当让步。
    展望2015年，预计内资企业将继续作为浦东核心区需求的核心驱动力。尽管浦东市场供应形势将发生逆转，包括沪上第一高楼-上海中心以及竹园区域的多个项目集结而至，但是来自内资租户日渐高涨的租赁需求将形成强有力的承载作用，预期浦东市场办公楼租金上涨大趋势不变，但其涨幅较过去两年会相对平缓。