下半年楼市将出现四大“黑天鹅” 影响房价

查查-大瑶

　　　楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。下半年楼市四大“黑天鹅”下半年楼市四大“黑天鹅”。　　尽管自去年至今以来，大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，甚至北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面，但是，上述城市未来楼市走势仍然面临不确定性，尤其是当楼市进入下半年之后，上述城市楼市将受到各方面的不确定性的“黑天鹅”的影响，在这样的市场背景下，楼市会进入调整期，房价出现下跌。
　　“黑天鹅”之一：美元进入加息通道对中国楼市是“利空”
　　从全球市场来看，整个6月份“黑天鹅”聚集：6月16日凌晨2点美联储FOMC会议决议、上午10点半日本央行议息决议、晚17点英国央行利率决议、6月17日欧央行行长德拉吉讲话、6月21日美联储主席耶伦参议院听证会、以及6月23日英国退欧公投(以上均为北京时间)。 尽管上述“黑天鹅”只有英国“脱欧”成为现实，但是，未来仍然有“黑天鹅”影响中国经济甚至中国房地产市场。
　　比如美国加息。从美国来看，尽管英国“脱欧”影响了美元加息的进程，但是笔者仍认为三季度加息可能性较大，比如9月加息一次，加息25点，今年年底明年上半年再加息25点。这样，美元进入加息通道。
　　按照上述分析逻辑，美元进入加息通道后，全球资产配置方向转向美元资产或房产，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例，两年前(截至2014年3月底，我国外汇储备余额为3.95万亿美元，居世界第一)，中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右，然而，自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截止2016年5月，已经降低至3.19万亿美元。当美元进入加息 通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，那么，这些资金逃到哪里?显然，转向美元资产或房产。这对中国已经过热的楼市来讲是“利空”的。
　　“黑天鹅”之二：“权威人士”表态之后，中国货币政策开始转向
　　近日“权威人士”发表对宏观经济、房地产看法之后，中国的货币政策也正在转向。从国内来看，央行公布的5月金融数据显示，2016年5月M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月M2高达13.4%的增速更是不能相比。“权威人士”表态对宏观经济看法之后货币政策确实开始出现“收紧”的转向。这对于今年下半年及2017年房地产市场来讲不是一件好事情。
　　从近期银行等金融机构的政策面动作来看，据媒体报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调;其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例;部分基金开始上调利率。这些都将成为下半年以来楼市的“黑天鹅”。
　　此外，据媒体报道，工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外，对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。
　　这说明，对于住宅市场来讲，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，核心热点城市楼市即将步入调整期;对于商用房来讲，通过提高首付比例和业务范围的收缩控制银行信贷资产的风险。总体来看，此时货币政策开始适度收缩，银行开始通过提高首付“降杠杆”，目的虽然是为了防止由于房价下行导致的银行资产缩水带来的银行系统风险，但是，这却构成了下半年以来楼市不确定性的“黑天鹅”。
　　“黑天鹅”之三：核心一二线城市调整预期背后的金融风险
　　同策咨询研究部数据显示，2015年北上广深四个一线城市商品住宅成交金额(12023亿)占到全国(72753亿)的16.53%，比2014年的11.81%大幅回升4.72%;2016年1-5月北上广深四个一线城市商品住宅累计成交金额为5320.4亿元，同比大幅上升45.07%，成交金额占到全国的16.73%。
　　同样，对于重点二线城市而言，比如比如苏州、南京、合肥、杭州、武汉、厦门，2015年这6个二线城市商品住宅成交金额占到全国的11.19%，比2014年的8.78%回升2.41%%;2016年1-5月累计成交金额为4802.49亿元，同比大幅上升104.00%，成交金额占到全国的15.10%。
　　对于上述核心一二线城市楼市来讲，一方面楼市基本面无大碍，大部分城市房价出现快速上涨的趋势，甚至在近期“日光盘”频现，楼市成交呈现火爆态势;另外一方面，上述大部分城市的土地市场住宅类用地“地王”频出。尽管上述部分城市比如苏州、