小市民看楼市新政

窗外风景

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一、12月，政府推出四项措施：

1、            9日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年



2、            14日，国务院常务会议出台“国四条”遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房



四项调控措施

n      一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

n      二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

n      三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

n      四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。



3、            17日，财政部等五部委出手打击开发商囤地，将开发商拿地的首付款比例提高至五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。



4、拆迁条例修订问题。



二、目前市场上对这些政策的反应的集中表现在：



1、            下家交易成本上涨可能：营业税的出台促使二手房12月集中交易，在各大房产交易中心缴费的队伍非常长。二手房业内人士认为，营业税可能会导致二手房价格的再度上涨，上家既有可能把税费转嫁到下家，我们通常知道的“净到手价”。 房价是民间热议的问题，房友在线实时房价跟踪显示：12月22日上海二手房成交均价为18614元，而去年的商品住宅成交均价为13665元，相较上涨36.2%。



2、            供需差距拉大，有次新房房荒的可能：11月市场给我们的表现是供需存在差距，我们通常关注到所谓的房源供应的存储量，有些表示供应量可供市场消化6个月左右，有闹“房荒”的可能。市场也在猜测，如果二手房上市交易的时间拉长，因为交易税费的提高，很多次新房即有可能“转售为租”，促使市场进一步供应量短缺。



3、            关注“加强执行力”：市场上对于政策的力度，有些表示可能宏观政策力度进一步加大，有些认为可能仅仅是轻轻地拍一下巴掌，目前关注的是“加强执行力”。中央出台政策，关键看地方相关部门的执行力。



4、            四类购房区分：关键词“抑制投资投机性购房，支持居民自住和改善型住房消费”。我们可以区分四类购房，自住型购房、改善型购房、投资型购房、投机性购房。也就是说，会从税收，信贷等几个方面对此类购房区别性对待。市场有担忧，如果不出台政策区分改善型和投资型，可能会影响实际的改善型住房需求。



5、            银行的贷款政策将区别对待。既然购房有不同的需求，那么银行的信贷产品也会有不同的区分。首次购房的7折优惠政策明年可能继续延续，只是在审核贷款对象会比较严格。而目前说“二套房贷首付或提至五成”，笔者认为这种可能性不大。有对政策解读认为，“首次购房的7折优惠”是个范围，各大银行可以自行设定贷款的利率标准。



6、            安居工程重点推出，可能会平抑市场均价，缓解刚性购房需求。但市场可供建商品房的土地房源仍旧有限。“经济适用房”跟“商品房”有区别，前者是政府定价，而后者由开发商自行定价，前者购买有附加条件，后者可自行流通。目标是2012年末，基本解决1540万户。而在上海开始对旧式里弄改造，涉及到300万户居民。有媒体报道，我国2009年财政预算为4万亿，而目前结算显示资金运用量为2万亿。这可能与中国整体经济形式好转有关，也有可能与地方投资建设项目有些有预算，但未投入实际建设有关。整体显示未来国家投资的重点，将会由“铁公基”（铁路建设、公路建设、基础型工程建设）部分转向安居工程建设。



7、            土地供应的条件会更加苛刻，银行信贷也会进一步加强，市场需要更多的金融产品。资金对于开发企业来说是根本，更何况现在地王频出。如果现金流出现问题，“顺驰现象”可能再次上演。目前海外能够融资，但是进入市场的条件严格；民间的融资成本非常高，这也是很多私募或者公开发售的基金能够活跃。因此，可以看到未来与土地，房地产相关的金融产品会进一步上市。



8、            囤地问题必须解决，已经流入市场、可供商品房开发的土地仍旧大量存在，土地市场运作的利润未来仍旧可观。土地上涨的幅度超过房价上涨的幅度，而且土地运作的成本要低于开发成本。囤地意味着土地的上涨，房价的上涨，利用之间的时间差获取更多的利润。必须把这部分土地挤压出来，我们可以假象，未来大型企业为一级土地运作商，然后中小企业将会向其购买。那么大型企业会有土地投资和商品房开发双项获利。这样我们不难理解，为什么开发商仍旧疯狂拿地，而且在政策出台的时候，地王仍旧频频出现。



9、            拆迁条例修改社会舆论很多，涉及多项社会问题。也有人认为拆迁条例中有关拆迁主体的界定的修改，可能延长拆迁时间，反而会增加拆迁成本，促使房价上涨的可能。



沪楼市均价较年初涨60% 涨幅最高楼盘超120%

二套房首付五成 银行称尚未接到“收紧令”

观望气氛或将重返楼市　未来成交将维稳

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我觉得以前也没这么多的屁事