存款准备金率调整是楼市“双刃剑”

题都城南庄

    4月18日，央行宣布于4月21日再次上调金融机构存款准备金率50个基点，这已经是自去年初的第十次上调，今年第四次上调，使得存款准备金率高达20.5%的历史高位，按3月底75.28万亿的人民币各项存款余额来算，将直接冻结的资金量超过3700亿元。

存款准备金率调整频率史上罕见
    3月CPI同比涨幅高达5.4%，创下近32个月的新高，同时导致一季度CPI同比涨幅高达5%。然而就是这一创下新高的数据，还是国家发改委频频约谈各大企业及各大行业协会，要求相应行业产品价格保持稳定的情况下取得的，看来通胀形势已非常严峻，以至于约谈都只能让CPI放缓再次突破的步伐。正因如此，央行才频密的上调金融机构存款准备金率，自去年11月起，就保持“一月一调”的历史罕见频率。其中2010年11月两次上调，当月CPI已达到5.1%的高度（见表1），若CPI继续突破上行，不排除在个别月份进行多次上调。考察去年的CPI不难发现，去年1至9月的CPI都在4%以下，所以今年CPI高企的情形或会持续至三季度末，这意味着今年金融机构的存款准备金率还将继续调整，后期的调整频率或会依次放缓。这也就不难理解央行行长周小川关于 “中国的存款准备金率不存在绝对上限”的观点。

    虽然存款准备金率不存在绝对上限，但肯定不会长期如此调整下去，加息将是绕不过的一道“坎”。按最近四次加息“两月一调”的规律来看，二季度或会再次加息。

表1 近期金融机构存款准备金率上调详情

调整日期	调整后的存款准备率	上月CPI同比涨幅
2010-1-18	16.0%	1.9%
2010-2-25	16.5%	1.5%
2010-5-10	17.0%	2.8%
2010-11-16	17.5%	4.4%
2010-11-29	18.0%	4.4%
2010-12-20	18.5%	5.1%
2010-1-20	19.0%	4.6%
2011-2-24	19.5%	4.9%
2011-3-25	20.0%	4.9%
2011-4-21	20.5%	5.4%

存款准备金率调整是楼市双刃剑
    金融机构存款准备金率的持续上调，对楼市是一把“双刃剑”，对于买卖双方来讲似乎都不是利好。

    一方面，开发商资金压力再次趋紧。据世联监测数据显示，2011年以来，开发商通过海外发行高息债券等方式融资力度空前，20余家开发商累计融资额超620亿元人民币。此外，一季度房地产行业的并购金额再创新高。据数据显示， 2011年一季度中国房地产行业并购市场共完成并购案例32起，比去年同期增加22起，并购金额达83.16亿元，同比大幅增长高达229.1%。存款准备金率的上调将继续增加开发商融资难度和成本，这不利于开发商降价促销，不利于各城市房价控制目标的实现。但即使资金链紧张，只要楼市保持一定的成交量，开发商的降价促销便始终只能在小范围内进行。据世联监测数据显示，3月仅一线城市成交量同比回落，但多数二三线城市的成交量依然同比增长。

    另一方面，对首次置业者入市影响越来越大。据世联与搜狐焦点联合进行的调查数据显示，72%的购房者认为信贷政策对其影响大，尤其对首付三成以内的购房者影响达到75%，对首付三至六成的购房者影响达到71%，对于首付六成以上的购房者影响仅41%。其实，只能首付六成以内的购房者往往是刚需，更多的是首次置业者，所以信贷政策与支持居民首次购房的民生意愿背道而驰，更与抑制楼市投资投机需求的设计初衷相反。在18日央行宣布提高金融机构存款准备金率的情况下，商业银行的信贷规模再次收缩，有部分商业银行表示将提高首次按揭贷款利率，收缩按揭贷款规模，甚至中西部地区的部分商业银行表示停止按揭贷款业务。这意味着，信贷政策与存款准备金率提高的叠加效应，对首次置业者的入市影响越来越大。
世联研究认为，存款准备率的持续调整，会加剧楼市买卖双方的博弈，最终会导致楼市成交量增幅的逐渐回落。当楼市成交低迷持续一定时间后，开发商的降价促销将会形成规模，尤其是国务院八大督查组摸底楼市房价调控效果后，或许会加快楼市全面降价这一刻的到来。

wingring

房价看样子是不会降咯，天天搞些新政策出来，也没见啥效果[s:299]