我市土地市场面面观

小茧

众所周知，土地是历来都是房地产调控的重头戏，改革开放30多年，我国土地制度经历了多次重大变革，最终，在有偿使用和参与调控两个方面，形成了比较完备的法制架构和行政管理体系，可以说，在所有的房地产调控杠杆中，土地是花力最多，用功最深，也是所有人寄期望最切的一个杠杆，对土地来说，最严之一是差别化土地供应政策，二是增强土地供应的有效性，三是完善出让制度，四是继续打击囤地炒卖，这将给整个房地产行来带来深远影响，供地给谁，如何拿地，拿地之后做什么，现在都不简单了。
在我市的国有土地使用权出让中，招拍挂成为土地出让的中流砥柱，土地集约化利用程度大大提高，土地出让收入成为城市建设的重要资金来源。
当前，国家对于“房地产调控不会放松”的再三表态，更为土地市场增添了几分凝重的色彩，2011年上半年，我市土地市场出现的积极变化，主要体现在以下几个特点：

1.商服、住宅用地出让面积有所上升，但价格出现大幅下跌。

2011年1至7月份我市商服、住宅用地招拍挂出让金额为17.87亿元，出让面积108.57万㎡，平均地价为1645.54元/㎡。对比2010年同期的出让面积99.68万㎡，成交金额22.54亿元，平均地价2261.53元/㎡，出让面积同比增长了8.92%，但价格同比却下降了20.72%，这一数据从侧面反映出国家调控政策的影响。

　 2.工业用地交易量显著增加。

2011年，不少游资从楼市中撤出,重新涌入制造业,我市工业用地成交量显著增加。2010年1至7月份，我市工业用地招拍挂共成交两宗，总成交金额和面积分别为884万元和3.01万㎡。而2011年1至7月份，我市工业用地出让面积达到63.73万㎡，出让金额为1.77亿元，成交量成飞越式增长。

3. 主城区商服、住宅用地成交量优势明显

2010年1至7月份，我市主城区田家庵区的商服、住宅出让面积为80.24万㎡，占全市商服、住宅总土地出让面积的80.5%；2011年1至7月份，田家庵区的商服、住宅土地出让面积为93.76万㎡，占全市商服、住宅总土地出让面积的86.3%，同比上升了5.08%，而其它区内的商服、住宅用地出让同比则相对应地产生了下降，其原因与田家庵区是我市的经济和政治中心密不可分。

4.开发区成为市工业中心区域

  2011年1至7月份，我市工业用地出让情况为：潘集区5.8万㎡，大通区14万㎡，谢家集区9.9万㎡，田家庵区13.2万㎡，开发区20.8万㎡。由此数据可以看出，经济开发区已成为我市工业发展的重点区域。相比较去年工业土地出让多集中于田家庵区工业园，2011年我市的工业用地出让呈现各区域均衡发展的趋势。

加强供后监管解决土地闲置问题   

从淮南市国土局记者了解到目前我市的土地交易中存在的最大问题是由于“重供地审批、轻利用监管”而导致的土地闲置。而思想认识不到位，是“重供地审批、轻利用监管”的根源。目前政府为解决这一问题做了大量工作，如在供地之后，政府要求国土、城建、规划、房产等多部门积极配合和相互支持，对用地单位实行彻底到位的跟踪监管。从现今的状况来看，随着土地批后利用过程中的违法违规违约问题的大量出现，加强对其开发利用情况的跟踪监管，是落实节约集约用地政策、遏制违法违规用地的重要途径。

五大措施促进我市土地交易有序发展

据记者了解，市政府相关部门对目前我市土地交易中存在的问题进行了反复论证和探讨，并制定了详细的工作计划。下一步，淮南市相关政府部门将针对我市的土地交易中出现的各种问题采取以下若干对策和措施，以此来促进我市的土地交易健康、有序、平稳的发展。

1.合理设置商业用地竞买准入门槛。

在今后的工作中，政府将和行业协会等权威部门给商业用地的使用权挂牌出让设立行业准入门槛，合理设置竞买人的资质条件，杜绝“量体裁衣”的现象发生，加强行业准入监督，同时，充分发挥市场优化配置土地资源的优势，积极引导市场竞争的公平、公正。为了确保竞得人的履行能力，可以要求竞买人提供履约保证金和相应的建设资金来源说明。

2.严格监督拿地企业的生产经营情况。

为防止竞得工业用地企业投产后出现回避资质要求的情况，淮南市发改委、工商局和国土资源局将建立联席会议制度，加强相互沟通与协作。建立对拿地企业经营状况定期调查的工作机制，确保及时掌握企业的经营情况，对擅自改变工业用地用途或不按土地竞买资质要求生产经营的企业要及时给予处罚。

3.加大对拟挂牌出让地块的前期投入。

拆迁部门将对相关部门和投资者提供准确的拆迁摸底资料。尽早与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议，并签订拆迁安置合同，确保出让地块尽早实现净地出让，缩短开发周期，为投资者创造良好的投资环境，提高投资积极性，同时加强监督，避免意向投资者提前违规介入，进一步促进挂牌出让国有土地使用权工作公开、公正、公平和有序进行。

4.强化供后监管

加强对房地产用地出让合同监管，严格执行开竣工申报制度，因特殊情况需要延期开竣工的项目要向县国地资源局报告延迟原因。同时，加大闲置土地清理力度促进节约集约利用。将建设用地批后监管作为一项重要工作来抓，尽快制定《淮南市国有建设用地批后监管办法》，对监管内容，监管责任、监管方式、监管程序等具体事项作出系统、明确的规定。

5.依据《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国土资发[2010]34号，加强房地产用地开发利用诚信管理。

下一步，市相关部门将建立房地产企业土地开发利用诚信档案，对招拍挂竞得土地后不及时签订成交确认尽收眼底或出让合同、未按合同约定缴纳土地价款、未按合同约定开竣工的，要依法依规处理，向社会公示,计入诚信档案，作为土地竞买人资格审查的依据，并入网上传房地产用地开发利用诚信体系，及时向有关部门通报。