淮河新城房产证办理法律咨询

紫青小小阳

淮河新城二期从2010年9月1日交房起迟迟没有通知办理房产证的相关事宜，到了2011年5月

25日才贴出公告通知 办理房产证。结果在交契税时，因网上备案确认单中有家里父母的名

字，结果我的房子成了二套房，要多交2%的契税。 购房合同中约定：开发商在交房后90日内

将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权机关备案，若因出卖人原 因导致不能成功备

案，由出卖人负责协商解决。（注：2009年9月11拿到的淮南商品房网上备案确认单；并且合

同属于 样本合同，我没有修改内容的权利）现在时间拖了这么久才通知办理房产证，国家政

策变化了，导致我多交2%的 钱，如果当初开发商能够按照合同约定在90日内或者2010年12

月31前开始办理房产证的话就 不会存在首套房和二套房的事情了 （注：二套房的政策从

2011年1月1日开始执行）我觉得我 多交的2%的契税应该由开发商来承担。

希望有穆律师能从法律方面给予帮助，此情况如何处理才能够更好的维护我们自身的权益。

紫青小小阳

希望穆律师能够早日帮忙解答，感激不尽[s:60]

穆律师

开发商逾期办理房产证，你可以追究其违约责任。
   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
    （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
    （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
    （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

    至于你说因开发商逾期办理房产证，导致你契税多交2%(不再减半征收)。我找到的相关规定是财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日共同颁布的财税[2010]94号《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，该通知是于同年10月1日执行的。
    你有2011年1月1日才予执行的文件吗？如有，请告知我，我们再共同研究开发商是否应对你多交契税承担责任。

紫青小小阳

穆律师 有两个问题 我还是 不很明白 想咨询下：
1、 我买房子的时候 首付是 12万，然后 从银行贷款18万，如果我进行索赔 已付房款总额是应
    该按多少算呢？
2、我在购买房子时，合同和网上确认单中因为 有我父亲的名字，所以在交契税的时候 被按二套
   房处理，要交4%的契税，如果是首套房只要交2%的契税。这个政策是从2011年1月1日开始执
   行的。如果开发商能够按照合同约定的在90天内（也就是2010年11月31日前）办理房产证就不
   存在这个问题了。

   开发商给出的解释是 他们在2010年10月份时 在淮河早报上 有通知给开全额放票提前去办理契税，还有发短信给业主。但是，我的确没有收到短信，我买房时留有联系方式给开发商。请问穆律师，开发商上述2种做法 能作为他们没有责任的依据么？

穆律师

虽然你首付是12万，从银行贷款18万，但这18万元是你和银行之间的借贷合同关系，而开发商是收到了全部购房款30万元。所以我认为你的已付房款应当是30万元。
至于第2个问题，你说淮南市2011年1月1日才执行二套房4%契税政策，有相关规定吗？请告知我。

紫青小小阳

穆律师：

    一、关于房产证逾期办理的违约金赔偿，总房款按30万计算，那我的逾期时间是从哪天开始算呢？（2010年9月1日交房，2011年5月5日才通知办理房产证。是应该从交房那天开始计算，还是从交房90天后开始计算啊？）截止日期从哪天算呢？（是从开发商通知办理房产证的日期算，还是以房产证拿到手里的日期算呢？）


        二、我也查到的是这个，开始是我记错了。

               根据财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税【2010】94号），11月15日，安徽省财政厅、安徽省地方税务局、住房和城乡建设厅《转发财政部、国家税务总局、住房城乡建设部<关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知>的通知》(财税法[2010]1524号)文件精神，现对个人购买家庭唯一普通住房的契税征收问题公告如下：
　　
　　凡在2010年10月1日之前签订购房合同的购买家庭非唯一一套普通住房并已具备办理产权登记的购房人，请在2010年12月31日之前到财政部门设在各房产办证中心的契税征收窗口办理契税纳税申报。
　　
　　凡在2010年10月1日之前签订的购房合同购买家庭非唯一普通住房且不具备办理产权登记的购房人，请直接与所售房屋的房地产开发企业联系，有所售房地产开发企业汇总后统一于2010年12月31日前到合财政局综合大厅（政务区潜山南路1号）进行契税纳税省报。申报时需提供商品房买卖合同、商品房网上备案确认单（上述资料均需要提供原件、复印件）、纳税人身份证复印件。
　　
　　契税征收机关在对上述申报资料进行审核后，按财税字【1999】210号文件及财税【2008】137号文件规定减半征收契税，其中个人首次购买90平方及以下普通住房的，减按1%征收契税。

对于其不办理契税的纳税省报的上述家庭购买非唯一普通住房，统一按规定的4%征收契税。

穆律师

我也在淮南政府网上找到了淮南市财政局《关于契税优惠政策调整的通知》(网址：http://www.huainan.gov.cn/hnzfw/ ... ontent.jsp?id=41679)，全文如下：
根据安徽省财政厅 安徽省地方税务局 安徽省住房和城乡建设厅《转发财政部国家税务总局 住房和城乡建设部<关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知>》（财税法【2010】1524号）精神，现就有关契税优惠政策调整部分通知如下：
　　一、对个人购买的普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税，即按2%的税率征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%的税率征收契税。
　　个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不享受上述优惠政策，即按4%的税率征收契税。
　　二、调整后的政策从2010年10月1日起执行。凡是2010年10月1日以前已签定购房合同的，且2010年12月31日前到财政部门办理纳税申报确认手续的（有购房发票的，由购房者持购房合同、网上备案单，直接到契税征收窗口办理纳税手续；无购房发票的，由房地产开发企业持购房合同、网上备案单,集中办理确认手续），仍按原政策执行； 2010年10月1日以后（含2010年10月1日）签定购房合同的，按调整后的政策执行。
　　三、“家庭唯一住房”证明由家庭所在市、县房地产主管部门出具。
　　咨询电话：6667426
淮南市财政局
二0一0年十月二十九日

按此文规定，你当时若有购房发票，可持发票、合同和备案单，直接办理纳税手续。

关于违约金的起止日期的起算问题：
根据上述最高法院的司法解释，我认为起算日期应从合同约定的期限届满后计算，而终止日期应当到你取得房产证的时间。

紫青小小阳

谢谢 穆律师的帮忙，我现在已经超过政府规定的那个时间了，已多次到政府部门询问无果，只能靠跟开发商打官司维护我的合法权益了。（他没有尽到告知义务，没有通知我去开具全额的购房发票）

冷雨凝840830

这个淮河新城真的挺多问题的，希望各位在买房的时候一定不能什么都听他们的，他们说的话要查询清楚再做打算。。。
请问楼主你这事可解决吗？

冷雨凝840830

请教穆律师，我们家在淮河新城买的高层，是大套的，当时签合同时，说让我们第一年办理商贷，好像原因是公积金回款慢，商贷回款快，说商贷和公积金之间利息的差额开发商补给我们，我想也没什么，就这么办了，可是一年过去了，转公积金时，他们让我们交几千块钱的担保金，讲这个担保金是不退的，这是怎么回事？我怎么觉得我上当了呢