20年后房地产市场三问

兲箜没颜色

近20年过去，住房仍是人们非常关心，也非常不满意的问题。这里面有什么值得深思的地方？

国家对房地产市场进行了几轮调控，但结果常常是四个不满意：中央政府不满意，地方政府不满意，群众不满意，开发商也不满意。为什么会出现这种情况？我们想试着提出几个问题，希望引起更多思考。

一问：对我国的住房总体现状是否出现了误判？

当前我们国家房地产市场最大的问题是什么？

是对形势的总体判断：到底是健康还是不健康，是小毛病还是大毛病，是少数城市问题，还是多数城市问题，现在的房价到底合理不合理？

当前最大的问题是误诊、误判。种种迹象表明，我们对全国住房总体现状的基本判断出现了错误。结果使住房市场宏观调控不能对症下药，以致出现了无病吃药，少数城市有病全国吃药，有小病吃猛药的奇怪现象。

从1998年国务院发文取消福利分房制度后，我国住房建设始终保持高速增长，人们住房改善之快，是任何国家都没有过的，应该说是创造了一个世界建房史的奇迹。

那么为什么住房又会成为一个意见强烈的社会问题呢？

我认为，其中一个重要原因,是我国对居民住房基本情况、基本数据严重失真。举例说，我们一个国家级住房研究所，竟认为我国城镇居民有75%没有房住。而且这种严重违背事实的荒唐文章竟然能发表。由他们给国家当智囊，以此为依据进行宏观调控能不出问题吗？

另一个重要原因是，把住房胃口吊得过高。群众改善住房的迫切愿望，我们没有正确的引导，造成了一些人不切实际的过高期望值。

二问：我国的房价高吗？

房价涨不涨由什么决定？市场。供需平衡，房价自然平稳了，现在供应量是否存在严重不足的问题？如果存在房价自然就要上涨。现在总听到有人说开发商抬高房价，开发商想卖多少钱就卖多少钱，他有那么大能耐吗？没有。相对市场有巨大的需求，我们建得还是少。

从另一个层面上说，房价上涨也是符合经济规律的，G D P保持每年10%左右的增幅，凭什么单单让房价降下去？根据这些年的观察分析，我认为，房价涨幅至少应该和G D P同步，甚至应略高于G DP的增速。

现在的房价高不高怎么评判？单说北京、上海的房价，我认为北京和上海就应该是全国房价最高的地方。一线、二线、三线城市房价应该有个梯级差价，这也有利于城市人口的市场化配置。

也许有人会说我们的收入低。24年前我们在报道中就说了，群众对住房的购买能力超出了理论家的推断。有人总是说中国人买不起房，但那些房子怎么都卖出去了呢？一般来说，一套住房都需要耗费一个家庭十到二十年的积蓄，收入是个大概念，包括家庭资产在内，而不仅仅是工资。买房的又常常不是一个人，而是一个家庭，甚至是一个家族。因此，我们不能低估人们的购买力。

现在我们很多大学生刚毕业没几年就要求买房，买不起就骂政府，而且买房还不是买一般的房，得买市中心地段的，要100平方米以上的大户型，价格还不能贵，这样的期房是不是有点过高了？

国家本来提出的调控目标是防止房价过快上涨，这是对的，但是采取的许多措施却是南辕北辙的，限地、控制建房面积……这必然导致越建越少，供给越来越紧张，房价高涨难控，不得不采取强硬的行政手段。不仅如此，防止房价过快上涨的目标，在有关部门和媒体上还逐渐演变成了使房价下降。老百姓的期待需要引导，他们不了解情况，但相关部门应是理性、清醒的。

三问：我国住房市场的主要矛盾是什么？

是解决改善型住房问题还是解决保障房的问题？

根据国家统计局数据，我国只有不到11%的城镇居民家庭没房住，保障房的户数为什么要达到20%？这不是浪费吗？

还要注意到，在不到11%的没房家庭中，相当一部分是大学刚毕业或工作不久的年轻人，他们虽然没房，但他们不希望住保障房。另外像廉租房、公租房这样可以租住的保障房，不能带来资产增值，也会让相当一部分人不愿意租房，这样分析之后就会发现，实际上真正需要保障房的人群比例可能还要低上几个百分点。在没弄清国家到底多少人没房住的时候，就大兴保障房建设可能会造成巨大的社会浪费、且贻患无穷。

我认为，我国城市居民住房的主要矛盾在改善型住房领域。但现在的政策却恰恰忽视和限制了他们改善型住房需求，主次颠倒。最新的调控强化了差别化住房信贷政策，对改善型需求伤害很大。有的地方甚至规定不许买第三套住房，这对众多的现在只拥有一套住房、但曾置换或改善过一次住房的人，失去了再改善的希望，这是对大多数人的不公平。大范围内实施的“限购令”也在很大程度上限制了人们的迁徙自由。

对千差万别、异常复杂的住房市场调控，怎样避免一刀切？在住宅贷款资格、按揭利率、价格高低、面积大小等问题上，究竟哪些方面由中央负责，哪些由地方负责？怎么样科学地划分宏观调控和中观调控的职责和权力都是需要有清醒认识的。

jason521921

不要问了，问不出什么道道的！