办公室出租市场是实体经济领域的风向标

nihaoma857

对于一个国家和地区的经济发展形势而言，如果说股票市场是金融领域的晴雨表，那么深圳办公室出租市场则是实体经济领域的风向标。十年来，写字楼市场如同上海这座城市的骄子，在茁壮成长的同时，见证着整座城市经济变革和腾飞的历程。如今，写字楼受益于住宅市场调控给商业地产带来的利好，借着上海“两个中心”建设的东风之力，再度插翅飞翔。
过去十年中，深圳办公室出租市场出现两种明显的变化。一是由原来的以出租为主，转为现在的租售并举。由原来聚集在传统商务区，向外围区域不断延伸。二是写字楼的硬件设施不断提升，并从甲级写字楼向绿色标准认证等复合型写字楼转变。十年前，上海的写字楼多数以出租为主，出租对象为外地驻沪办、贸易企业、国外驻沪办等。随着外来企业的涌入，以及看到高额利润回报率，一些实力强劲的国内企业开始兴建写字楼，并陆续采取分隔出售的方式来加快投资写字楼的周期。且当时写字楼主要聚集在传统六大商务区，即徐家汇地区、人民广场地区、陆家嘴金融贸易区、淮海路沿线、虹桥商务区以及四川北路沿线。而现在，新天地板块、南京西路沿线、竹园商贸区、张江、卢湾滨江、漕河泾等区域相继涌现一批写字楼。随着写字楼开发日趋成熟，写字楼产品也日益与国际接轨，尤其是这两年不少项目在硬件上参照甲级写字楼标准建造，还引入Leed等绿色认证体系来增加写字楼的附加值。尽管这两年的宏观调控，让投资客日渐看空住宅产品，写字楼等商业项目成交量大幅攀升。但写字楼通常“可远观而不可亵玩”，投资高回报的背后意味着要承担的风险也相对较高。一方面，写字楼的资金准入门槛越来越高，并不是普通投资客可介入，另一方面，写字楼两极分化现象也将越来越显著，开发商集中开发必然对局部地区供应造成压力，而优质地段的项目依然可能供不应求。
一、投资深圳办公室出租前要计算年回报率。年回报率＝(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。如果写字楼单位的年回报率达到8%-10%，属于可投资购买，超过10%的年回报率，当然最佳。
二、公共交通的位置举足轻重写字楼所处的交通位置及便利度非常重要。如某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤均不适合投资。如写字楼处于地铁旁，价格又合适，则可以投资。除此外，写字楼所拥有的停车位多少，也很重要，必须列入考查范围。
三、写字楼的电梯容量及数量均影响物业。电梯数量的多少，决定上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少，至于周边配套，就更重要了，选择投资某个写字楼时，一定要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。
四、写字楼周边的自然景观。如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。因为人工作到一定时候，势必疲惫，楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。
五、写字楼的大堂和走廊。宽敞明亮高空间的大堂和走廊，让人心情舒畅工作愉快，大堂是决定写字楼档次的标志之一。
六、为写字楼服务的物业公司。物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况不容忽视。
七、选择带租约的写字楼。据统计，租约长达3-5年的二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比高出2000-3000元/平方米，也划算。因高档写字楼普遍管理费高，如几个月空置，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响很大。

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