调控政策下的淮南房产市场浅析

小茧

万科又降了！11月21日,位于上海浦东的“万科清林径”新一期开盘，报价约每平方米1.3万至1.4万元，较之前期的1.7万至1.8万元，降幅明显。与此同时，位于青浦的“万科尚源”最新一批房源也在降价,降幅逾30%。作为房地产界的龙头企业，万科降价的“号角”一再吹响，对其它房产开发商所起到的影响显而易见，中海、龙湖、卓越等开发商接连跟风“跳水”,而不愿降价的绿城更是陷入了资金危机。在一线城市不断掀起降价潮的今天，生活在淮南的我们不由得在心中也产生了一种期盼：淮南的房价也会降吗？其实，每一个城市都有属于自身的发展特色，作为消费者的我们在满怀期盼观望市场的同时，更需要用一种理性的眼光与头脑去对待,这样才能在迷雾中看清市场的本质，从而做出正确与合理的置业选择。

淮南房地产市场均价一直稳定

据安徽新地产交易网数据研究中心信息显示， 2011年10月28日至11月20日,淮南共销售商品房1163套,销售面积118463平米,销售金额50863万元,销售均价4293.6元/平米。对比上月同期数据，10月份前三周淮南共销售商品房356套，销售面积40463平米，销售金额17245.77万元，销售均价为4262元/平米。由此来看，尽管近两个月淮南楼市在销售状况上经历了较大的起伏，然而在商品房均价这一数据上却并没有太大的变化，从另一方面也反映出淮南房价的坚挺之处。读到这，有不少读者会产生疑问：在调控政策不断加紧的今天,一线城市房价接连跳水的情景为何不会在淮南重现？为此，本文将结合淮南的实际情况作出合理的分析，来为读者还原一个真实的淮南房地产市场。
    城市化建设加速了房产开发市场的进程

城市化建设与房地产市场发展之间有一种微妙的关系。随着近年来淮南经济的发展和人口的增长，房地产市场也随之红火起来。尤其是在城市化速度不断加快的前提下，房地产市场容量也在不断扩大。从国际比较情况来看，在城镇化速度低于30%的时候，是一个非常慢的增长速度。但城镇化速度高于30%以后，就会进入一个加速的发展过程，而这个发展过程一直到城镇化达到70%以上的时候，才有可能减缓。城市化带动，是淮南市多年来一直贯彻实施的七大发展战略之一。近几年，淮南以高标准、严规划，统筹推进山南新区、政务新区、合淮工业走廊规划建设；同步进行八公山风景区、西部城区改造和沉陷区治理、东西部第二通道一体化规划建设；合淮阜高速、洞山隧道、淮河大道等一批重点工程建成；并开工建设淮蚌高速、206国道改线等重大项目。经过这一系列的努力，目前淮南城市化率达到60%以上，进入了全省第一方阵。由此看来，虽然目前调控政策重点压制的是核心大城市和二线城市，比如北京，上海，广州，深圳以及省内的合肥等。但在市场不断发展过程中，房地产的投资会逐步向二线以下正在高速发展的城市转移，恒大地产于今年豆腐节之际进驻山南就是表现之一。调控政策下，虽然房价上涨的外部因素已经不在，但这只是政策环境，并不包括市场环境，尤其在三线城市例如淮南，在城市化发展的加速期，稳定的房价会作为城市自身特色而表现出来。

不易受外界影响的“原生态”住宅市场环境

对照住建部颁布的五条限购标准，无论从哪一点上来看，淮南都与该政策联系不大。而不易受政策影响，又拥有稳定的供求关系，因此淮南能保证住宅市场的平稳运行。通常情况下，二线以下城市的人口比较固定，没有大量的外来人口，据2010年第六次人口普查数据显示，淮南人口为233万，在全省17个城市中排名第11位，相对稳定的人口数量使当地居民对商品房的需求量始终保持在一个较平稳的区间范围内，不易发生大幅的变化。在这类需求量下淮南的商品房的供应量也始终相应地保持在一个理性的供给空间内。合理的供给与需求关系使得淮南的住宅市场自然地处于一种均衡状态,加之外来流动人口少，住宅市场多以自住型或改善型刚性需求为主，由炒房所引起的投资性需求少，项目不易转手，囤房、捂房现象不多见，房地产市场发展比较健康, 而且由于淮南经济发展的形势良好，城乡的统筹发展，大大的促进和改善了本地居民的收入与分配，也促进了市民追求更好的居住条件和生活质量的意识和观念，增加了本土人口刚性需求,与此同时，淮南目前的居住形态主要以普通商品房、自建房、原单位集资房为主，经适房与廉租房建设规模并不大，这无形当中也刺激了淮南的住房消费，因此房价少有可能会出现诸如一线城市的大起大伏。

价格基数低，发展前景大，跌价较难

以安徽省内各主要城市均价为例,根据百城价格指数数据显示，2011年10月底合肥住宅均价为6019元/㎡,芜湖5690元/㎡，马鞍山5348元/㎡, 六安4917元/㎡,阜阳4893元/平米,蚌埠4774元/㎡,而淮南4530/㎡的均价在省内排名靠后，在淮南，按招拍挂正常运营的房地产项目的利润率并不存在暴利，因此房价调整的空间也有限。成本大、整体房价不高，降价会使得开发商没有多大的利润空间。从目前淮南房地产市场的表现来看，据淮房网数据统计，联华泉山湖均价为5300元/㎡,与上月相比略有价格上浮，信谊金座均价5800元/㎡,西湖春天均价5200元/㎡, 圣地新都会均价5400元/㎡，顺发泽润园均价3300元/㎡,金地月伴湾均价4000元/㎡,恒大绿洲均价5700元/㎡，幸福秘码均价4500元/㎡,金湾香都均价4350元/㎡,这几家楼盘均价与上月相比都无变动。据不完全统计，10月份淮南共有5家楼盘开盘，推出的房源约有700多套。11月刚过半就有4家楼盘推出新品，其中一家是新盘，一共推出600多套房源。11月还未过完，目前暂定有5家楼盘预计本月或年底前将推出新品。对比上月，成交套数、面积、和销售金额上都大幅度提升。由此看来，11月份市场的回暖使得开发商也没有太大的压力非得选择降价手段来挽回市场。根据市房管局近几个月统计的销售数据显示，淮南住宅类商品房销售多集中在主城区田家庵区和山南新区，正是这两大区域内较高的房价才抬高了淮南市整体的房屋市场均价。有人曾打比方，淮南的龙湖路商圈与山南新区好比上海的浦西和浦东，对这两大蕴涵着发展前景的区域而言，想要其价格产生回落的可能性确实很小。

    “圈地运动”的兴起,高拿地成本为房价打下楔子

根据国土资源部公布的今年二季度全国主要城市的地价监测情况显示，淮南地价的环比涨幅在全国范围内名列第五。以山南新区为例，西湖春天的拿地成本达到了138万元/亩。2010年3月5日，淮南市天恒置业公司以每亩164万元/亩竞得HGTP10006的地块为住宅用地，面积273.64亩；淮南世纪正源房地产开发有限公司以每亩166万元/亩竞得标号HGTP10007的地块为商服住宅用地，面积58亩。这两宗山南地块成交价均刷新2009年创造的每亩138万元的土地成交单价。     

2010年3月5日，在安徽省土地矿产交易大厅产生了淮南新“地王”，佛山中至信家具有限公司以300万元/亩价格竞得了田家庵区向阳东路南侧85.16亩的土地，刷新了淮南市此前保持4年之久的238万元/亩土地单价最高记录。最终，今年10月29日，中至信·壹号庄园以开盘6000元/㎡的均价回应了市场的种种猜测。由此来看，高价格的拿地成本也为主城区和山南新区的房价打下了坚实的楔子。

综上所述，在整个调控政策的大环境下，淮南作为三线城市,在结合发展环境、市场环境、城市规模、价格基数、销售状况、居住形态、刚性需求和拿地成本等因素来看，其房地产市场有其自身的特殊性与合理性。在淮南不断发展的道路上，2012年的淮南楼市又会出现怎样的情况，让我们拭目以待。

（个人观点，欢迎斧正  谢绝其它媒体转载）

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每个城市的人均收入都不一样的，是不能对比的淮南不论是房价还是人均收入都是相对来说是低的

110712

楼主文章如果是原创的话，还真写的不错。

前段时间网上报道北大校长助理张维迎一篇演讲，名字叫《多数人的无知和少数人的无耻带来灾难》。这篇文章其中有些话说的相当正确，那就是我们拼命的收集资料，妄想计划未来，实际上这是做不到的。其中有一句说：“计划机关要收集好多的信息，我想问一下，iPad没生产出来时，怎么统计它的需求呢？”

所以淮南的房价你真的预测它涨的时候，或许会跌，你预测它跌的时候或许它涨了。其实房价的涨跌和预测没有什么关系，最关键的是真实需求到底有多大，而这个恰恰是无法统计的。

目前淮南房子库存已经超过200万方，达到了历史新高，这才淮南历史上是没有的情况。除非未来大幅增加工资，否则这么大的库存什么时候才能消化完？

清风兄

龙湖路商圈与山南新区如同上海的浦东与浦西是我讲的[s:29]但山南的建设速度会减缓，龙湖路商圈附近的房子是目前钢需的首选。5年后到山南置业较为稳妥。这两个点是ZF着力打造的淮南名片。目前我认为山南的房价不应高于市中心（洞山或龙湖路商圈）的房价，3年后二者持平，5年后山南房价将超越淮南市区的所有地点的价格。

无敌馋猫

菜花大盗 发表于 2011-11-30 16:02
托市的吧？

[s:78]

Jiāng→尨メ

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罗伟

淮南田家庵区城市人口不足50万，每人按照30平方米计算，只要1500万平方米就够住了，现在田家庵区保有量住宅已超过5000万平方米，城中村1000万平方米，现在开发商在建的工程约700万平方米。看看田家庵有多少空房子。[s:71]

快快快

个人也是想法和lz差不多，不过房地产下行是趋势了，淮南大部分楼盘集中在田家庵周围，包括大通，山南，而且淮南人民买房也是在这边，个人想法，淮南不是不可能跌，但是最多降两成，2000多的房子有，现在都有，但是你指望全体2000多，估计做梦了，全体房价跌一半，物价还持续上涨，你们觉得可现实？本人其实属于多军，欢迎拍砖

aust11108

我估计还要涨哦……哎