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作者 | 魏无羡 编辑 | 蓝妹儿 出品 | 蓝媒汇财经（ID：lanmeihcj） 房企故事，近期大致雷同。 近日，金科股份（000656.SZ）发布公告称，对公司“20金科03”债券本金计划展期1年。 同时5月20日至24日，控股股东金科控股以及一致行动人广东弘敏企业管理咨询有限公司被动减持股份合计1.197亿股，占总股本的2.25%。 二级市场上，金科股份的股价连续下挫，5月20日至25日的4个交易日，跌幅达25%。 可谓福无双至，祸不单行，金科股份近期遭遇了“股债双杀”。 如果说这些还属于在地产行业整体受到强监管、处于快速下行阶段的一个缩影，那么另一些事情不断浮出水面、为大众所知，则预示着金科似乎有点走到了暴雷的边缘。 今年年初，金科位于重庆的总部大楼遭到了施工单位的围堵。事后，金科对外回应称此事并非是因为欠民工薪资，而是施工单位恶意逼要工程尾款。 4月中下旬，又有不少购买了金科“小金牙”理财产品的投资者聚到了金科总部，想要为他们的理财产品到期无法兑付维权。 更严重的是，今年5月，金科位于苏州的地产项目被业主投诉，理由为业主怀疑金科涉嫌挪用监管账户基金。 种种关于金科的负面信息频频传出，5月16日，深交所向金科股份下发了《问询函》，要求其说明公司是否有流动性风险。 那么，债券展期，看起来缺“金”的金科是否真的已濒临暴雷的边缘？ 1 “新发还旧”没走通 对债券进行展期总是能引发外界的关注，因为这往往意味着公司的资金流动性出了问题。 那么，金科目前的债务大概是个什么情况呢？ 根据中诚信于5月11日发布的《金科地产集团股份有限公司2022年跟踪评级报告》可知，截至今年3月末，金科的有息债务规模为834.84亿元，这一数字比前几年有所降低，2019-2021年，金科总债务分别是1062.64亿元、1044.96亿元和906.69亿元。 不过随着公司部分长期借款临近到期日，金科的短债占比上升，截至2021年末短期债务占总债务的比重已经来到了45.56%。进入2022年，金科股份公开市场含权到期债务规模较大。今年5-12月，金科境内公开市场债务含权到期68.56亿元（不含永续债），其中5月、6月和12月到期/回售债务规模超过10亿元，7月超过16亿元，其债券到期压力较大。 在这种情况下，5月23日晚，金科股份发布了《关于召开“20金科03”2022年第一次债券持有人会议的通知》（以下简称“通知”）。在此份通知里，金科股份拟将“20金科03”债券本金兑付时间调整为自2022年5月28日起的12个月内，债券过去应付未付利息将于原到期日一次性支付。
在房地产市场变局之下，今天有消息称“蓝光发展拟1元转让旗下三个项目给金科地产，遭上交所问询”。可见最近金科股份动作频频。 在12月21日，上清所披露了金科股份拟发行8亿元超短债的公告（270天）；要知道在12月16日晚间，金科股份刚刚发布了“作价37.2亿港元转让金科服务22%股权”以及“为8家控股子公司和参股公司融资累计担保74亿元”的公告。 再往前的11月12日，金科股份发布公告称，拟发行不超过8亿美元高等级债券，用于“发展公司城市更新项目”。不过该事项至今还未得到主管部门的批复。 根据金科股份发布的债券募集说明书和担保公告，今年12月20日至明年12月31日之内，金科股份需要偿还的直接融资及担保融资金额高达520多亿元，涉及银行贷款、信托融资、债券融资等。 频频发债、担保融资之下，一定程度上也暴露了金科股份眼下的现金流状况确实不容乐观。 发债遭遇“小插曲” 除了一个多月前的8亿美元债“尝试申请”至今还未得到主管部门批复之外，这一次8亿人民币的债券发行也遭遇了一次“小插曲”。 12月21日，金科股份刚发布完发行超短融的公告，22日就向投资者以薄记建档方式进行利率询价，这一波操作，可谓“真够急的”。 不过据上清所发布的公司公告称，原本定于12月22日 9:00—17：00的利率询价时间，后来因“簿记建档当日债券市场波动，经公司与簿记管理人协商一致，现将簿记建档结束时间由12月22日17：00延长至 18：00”。 就在金科股份忙着转让股份融资的同时，位于河南郑州的金科星澜园项目，被二标段的施工方河南诚宸建设工程有限公司贴出了《停工告知函》。 同时该公告还表示，承销团成员或投资者在簿记截止时间之前，可以撤回或者变更申购要约；未撤回或变更的，申购要约继续有效。 一号君查询了当日金科股份交易的几只境内债，并未发现成交价有暴涨或暴跌的情况，不知道金科股份所谓的“当日债券市场波动”具体是指什么。 除了“蹊跷”地推迟了1小时的认购询价时间外，最后确定的发债利率为6.8%，这一利率水平也高于金科股份今年发行的中票和公司债利率0.5个百分点。 这也足见，在当前的市场环境下，发债主体的议价权并不占优。 毕竟，金科股份此前在转让金科服务股权给博裕资本的时候，也是做了较大的折价。 多项目因资金问题陷入停工疑云 金科股份到底缺不缺钱，除了近期频频地发债、担保融资，以及天量到期债务之外，更能说明问题的，恐怕还是来自一线项目的反馈。 就在金科股份忙着转让股份融资的同时，位于河南郑州的金科星澜园项目，被二标段的施工方河南诚宸建设工程有限公司贴出了《停工告知函》。
项目施工方在停工函中写道：“截止至2021年12月15日，金科星澜园二标段项目部实际已完施工产值1.5223亿元，自2020年9月开工至2021年12月期间，甲方（金科地产）仅支付6936.42万元，剩余款项一拖再拖不予支付，且从2021年6月份开始，工程款分文不付。” “建设单位未能支付工程款，造成河南诚宸建设工程有限公司金科星澜园项目（以下称该项目）无法支付供货商款项及现场工人工资，导致供货商停止供货，工人全面罢工。” “该项目被迫于2021年12月15日停止施工，现场剩余零星工人整理现场、拆除设备，自12月25日起，工地禁止一切人员出入，具体复工时间待定。” 一号君查询得知，郑州金科星澜园的开发建设单位“河南国丰园置业有限公司”为金科股份100%控股子公司。 而从金科股份12月23日发布的对子公司提供担保的进展公告信息显示：“2021年11月1日，公司控股子公司河南国丰园置业有限公司（以下简称“河南国丰园”）与地方金融服务机构签订了《金科郑州1号·非公开定向债务融资工具认购协议》、《金科郑州2号·非公开定向债务融资工具认购协议》（以下合并简称“认购协议”），约定河南国丰园拟通过地方金融服务机构发行非公开定向债务融资工具20000万元，重庆金科为河南国丰园提供连带责任保证担保。该次融资担保事项公司已于2021年11月29日在指定媒体进行披露（公告编号：2021-159号）。 鉴于上述非公开定向债务融资工具未实际发行，河南国丰园与地方金融服务机构签订了《解除协议》，各方约定解除认购协议，重庆金科提供的连带责任保证担保一并解除。本次担保解除后，公司将释放对控股子公司河南国丰园担保额度20000万元 。” 上述公告显示，金科股份对河南国丰园置业的担保融资并未成功，而该公告还显示，金科股份对该项目公司累计30.33亿元的担保额度已经用去28.33亿元，仅剩的2亿元担保融资也未成行，项目上的现金流恐怕更是雪上加霜。 在人民网领导留言板上，也有多地的购房人向属地领导反映或投诉金科股份旗下项目停工或延迟交房的情况。 今年10月份，就有买房人留言称“购买了廊坊安次区御龙河公园附近金科集美书香项目，交了首付款还没有网签，去办理准购证时才听说项目目前已经处于停工状态一个月，现属非常时期，非常担心开发商卷钱跑路，发生烂尾情况。” 12月13日，淮南市民在留言板上留言询问市领导：“洛河大道和民惠街交口的金科山水墅项目从2021年11月22日停工至今，是什么原因？” 12月15日，石家庄业主留言称：“正定新区金科集美郡购房的业主，今年金科在交房日，未提供相关延期证明的情况下延期交房，并且无新的交房期限。众多业主多次和开放商沟通，开放商只承认资金确实紧张，下个月有可能交。截止今日已经一月有余，再次仍是上套说辞，以此敷衍了事。” 12月19日，郑州市民留言称：“金科城三期小区已经修建完成，原定2021年9月25日交房，但业主至今未收到开发商准确交房日期，对于交房日期相关工作人员一直推脱并含糊其辞。” 仅仅从施工方和人民网留言板上反映出来的，关于金科股份旗下项目停工或无故推迟交房的事项，已经多起，其背后是否如施工方、买房人所说的因为资金紧张导致，都值得市场警惕。一旦因企业现金流原因导致项目大面积的停工、延期交房，恐怕对各方都难以交待。 而从金科股份近期发布的融资担保公告中，我们看到，在11月底金科股份为子公司、参股公司的累计担保额占公司净资产就已经高达198%，若算上12月份的74亿融资担保，整体的担保额占净资产比例将远超200%。 如此高比例担保额的背后，是怎样的风险，某些暴雷房企的教训还不够深刻吗？ 项目资金紧张、挪用预售监管资金被官方证实 此前，有媒体曾报道称，金科股份在晋中市的项目“博翠天宸”有超9亿元预售资金未进预售资金监管账户，并传出项目存在停工烂尾的传闻。 一号君看到，在今年10月26日晋中市住房和城乡建设局下达给市不动产登记交易中心的《关于协助暂停办理金科土地和在建工程抵押的函》中，已经证实了上述违规行为，毕竟加盖了公章的红头文件不会说谎。 但就在这样的情况下，金科股份在11月25日回复投资者的留言中，仍然坚持称“晋中市金科项目所有销售回款均严格按照住建局预售资金监管的要求，全额存入监管账户，并根据工程进度盘活全部用于项目工程款支付，不存在任何抽逃资金及项目烂尾的风险。公司将继续严格履行相关监管要求，合法合规，健康稳健发展。 当然，这一回复距离晋中市住房和城乡建设局发函已经过去了一个月，金科股份有这样的“底气”回复，或者已经按照监管要求改正了。 但12月15日，郑州市12345政务服务便民热线在人民网领导留言板上的一份官方回复，却证实了金科股份项目存在资金紧张、挪用项目预售资金的情况。 针对郑州群众对金科星澜园存在无法网签、项目存在挪用预售监管资金违规行为的投诉，郑州市政务服务热线的回复称： “接到投诉案件后我局高度重视，备案科工作人员及时与中原楼盘的金科星澜园地块1期的3号楼的购房人联系了解情况后，又与金科公司工作人员刘姗姗联系落实情况，真实原因是公司资金紧张暂时无法办理网签，公司也在积极努力筹措资金。” 而郑州市网签的备案条件是：“根据《商品房预售管理办法》、《郑州市商品房预售款监管办法》，商品房合同备案除了要符合郑州市的限购政策外，还需要符合以下条件:1、开发企业申请；2、银行开具的商品房预售款专用存款账户缴款凭证。” 政务服务热线回复中明确表示：“由于信访人购买的房屋不具备上述条件，导致无法网签备案。备案科工作人员会督促开发企业尽快为购房人网签备案。” 对于投诉的预售资金监管问题，政务服务热线回复：河南国丰园置业有限公司开发的“金科星澜园3#、4#、5#、12#”项目于2020年10月于民生银行郑州分行签订《商品房预售款监管协议》。 根据《郑州市商品房预售款监管办法》和《郑州市商品房预售款监管实施细则》相关规定：“商品房预售款，是指由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款、保证金等各种款项。预售人或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款，由预购人持预售人监管账号的缴款单到银行交款或用监管银行提供的POS机刷卡入账。” 监管部门约谈监管银行中国民生银行股份有限公司郑州分行并下达《异常行为告知书》，要求监管银行严格履行《郑州市商品房预售款监管办法》、《郑州市商品房预售款监管协议》约定的权利和义务，切实维护购房人的合法权益。
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发表于 2022-6-17 14:31:26
