商品房预售 开发商必须先亮质量“保修单”

馨知馨

        昨日，市住建委公布《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，对开发商申请预售许可提出了极其细化的条款，包括每期开盘时间、开发企业自留商品房的楼号套数、房屋质量问题的投诉渠道，甚至包括开发商破产后如何保证房屋质量。该通知自12月1日起开始执行。

      开发商破产 将有人兜底

      《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》也将于12月1日开始施行，届时，开发商严禁收取或者使用期房预售款，商品房预售款将全部存入预售资金监管专用账户，优先用于工程建设。据介绍，监管商品房预售资金最直接的影响，是在一定程度上收紧开发商的资金链，并可能增加其财务成本。

      随着银行资金链的持续收紧，万一开发商破产，商品房的质量如何保证？《通知》明确提出，开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，并出具相关企业提供的公证担保函，该企业必须是资质等级为一级且在本市注册的开发企业。如果没有担保企业，开发商则需要通过商业保险明确质量责任承担主体，提交工程质量保险合同或暂保单。

      也就是说，即便开发商破产了，购房者也不会因房屋质量问题哭诉无门，自然会有企业或保险公司帮业主修房子。《通知》指出，质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。

      自留商品房 要公布细节

        楼市调控以来，北京的政策落实一直是“赶早不赶晚”。这次住建部刚发布通知要求各地完善商品住房预售制度，北京的落地政策即率先发布。

         本次《通知》规定的条款非常具体，开发商在提交预售方案时，除了要求注明项目基本情况、建设进度安排、项目预售计划外，还要求公布开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积，开发企业需说明自留商品房的原因，并承诺自留商品房现房销售。该条款无疑在一定程度上避免了开发商与关系户之间内部摇号、暗箱操作的可能。在预售方式上，《通知》要求开发商采用电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。

      预售案变更 公示一个月

      市住建委要求，商品房预售方案原则上不得变更。但因商品房项目的规划、设计变更等原因需发生变更的，开发商应在售楼场所公示变更内容一个月，并告知已购房人。公示期内有争议的，暂缓办理预售方案的变更备案。发现有违规行为的，区县房屋行政管理部门应责成房地产开发企业作出书面说明，并限期整改，拒不进行书面回复或整改的，市住建委将暂停该商品房项目网上签约，记入信用档案，并通过媒体予以公示曝光。

馨知馨

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