开发商就是敢裸

比利

      凡是能够杖杀房地产的办法都想尽了，今年的政策组合绝对比2007年年末还要严厉很多。什么不准贷款不准买房不准涨价不准外地人买，限贷令、限购令和限外地人令和限价令都出来了，而且还拿一个空头房产税来吓唬人。

      其实，在和很多投机客和卖楼的聊天的时候，他们一个感觉是，就是征收房产税，也不是房地产的末日，反正税收提高了，成本提高了就涨价。那些持有房产的人，不也是一样，转嫁在房租上吗？这有什么大不了。事实上，房地产可以称为“万税”的典型，多少根吸管在吸血，谁能知道呢？敢裸的开发商，不怕蚊虫叮咬，是因为蚊虫叮咬的不是他们的血液。

      有一次去买菜，我说，你这菜太贵了，一天就涨了20%。那个卖菜的说，我们只赚30%的利润，进价高了我们卖得也高，你们都不买，我们也没办法。是的，我们当然不会找卖菜的上家去理论，你为什么这么黑心，我们只能找直接卖家理论，你为什么这么黑心。房价这么高，我们不愿意去找真正提高价格的主，我们就找开发商这个半路的主。在现行的话语体系下，我们的思维只能到了房价高是因为开发商黑心这个层次上转来转去。就相当于价格高是因为卖家太黑一样的逻辑。

      可见，在最严厉的政策组合下，开发商们大多是“敢裸BB控”，真是敢做自己了。事实上，房地产作为资产的化粪池，已经化解了汹涌而来的货币大供给，但是，如今这些冰冻于资产池中冰雪化成流动性很强的洪水，那实在不得了。不说物价会被抬高，价格体系都要“流动性泛滥”冲得全裸。

      开发商敢裸，一个核心因素他们是金融家，他们能够撬动大量的资金进行一个地方建设，使得地方得到资金后迅速膨胀和发展。现行的土地财政基本特点就是不断征用土地，不断地摊大饼。

      以上两部分收入有内在的联系，地方政府出让土地获得非税收入出让金，企业特别是房地产企业得到土地搞开发，又可以增加政府的房地产税和建筑税。对地方政府来说，这似乎是个良性循环。在这个循环中，源头是出让土地使用权。显然，要维持这个循环，就必须不断地出让土地，否则就要中断循环。而要不断出让土地，就要不断地征收农民的集体土地。可见，土地财政机制是土地扩张与征占的机制。

      地方政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，是现在很普遍的做法。但这已不属于土地财政范畴，而属于土地金融。地方政府土地金融的融资额，可能已高于土地财政的收入，这也是促使城市土地扩张，征占农民集体土地的重要因素。根据相关法律规定，以出让方式获取的土地使用权，可以抵押。而对未经出让的土地，能否抵押，法律并无明确规定。按照行政许可法的原则，凡法律没有明确许可的，地方政府都不能做。因此，严格说来，地方政府的土地融资活动，大多并不合法。

      所以，所谓土地财政，实质上是一种依靠透支社会的未来收益，谋取眼前发展的发展方式。形象的说法，就是“寅吃卯粮”。资料说是“寅吃卯粮”，是说不利的一面，随着金融工具的创新和创造，现在这种情况很普遍了。不能以此证明这个错的，而只能说这里面有很多漏洞。

      我们认为，所谓的土地财政，最主要的是那个土地银行抵押融资，这是地方发展最感兴趣的地方，你看最近各地要招商引资，一个亮点就是土地优惠。很多项目名为实业，其实赚钱多是土地转为房价的收益。但这对于地方来说，至关重要，以至于在我看来，东部地区的发展一个重要的秘诀就是土地撬动资金，进入了大发展的时代。而我们的中西部就缺乏这种杠杆，所以就没办法发展那么快。

      古代中国难以从农业社会转型到工业社会，一个重要的因素在于官僚集团的掠夺，王朝更替的大多数原因在于财税拖垮了王朝。王朝的风险在于没有融资和推动社会发展的杠杆资本，作为对冲手段，实业资本难以抵抗权贵高利贷主义的盘剥，大量破产，所以，王朝的轮回破坏了社会转型。因此，我们应当重视金融，但是更要关注金融背后的配置，不要成为错配的金融，那危险就很大。

      这个时候，到处都在播放这样的广告：我是敢裸BB霜……就是敢裸。每次听一遍就麻一边，真得有些麻了。想象开发商们的敢裸BB霜，麻得都吃不下饭来。突然想起了热钱来，都进了房地产和股市这些化粪池里去了，是我们傻还是热钱们傻，这个问题纠缠在一起，已经让世人看不清楚本来的面貌了。无论是国外的热钱，还是中国本身的热钱，都到了股市和楼市这个大漏斗里去了，到底最后谁是敢裸BB霜呢，自己去想吧。

淮南房产

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馨知馨

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