开发商加紧布局商业地产，进一步助推深圳写字楼出租投资趋热

nihaoma857

近日，借大运会即将召开之机，深圳5条地铁线开通，开发商加紧布局商业地产，进一步助推深圳写字楼出租投资趋热。分析称，来自银行、保险行业、物流行业的需求在不断增长。深圳市写字楼平均售价已涨至49441元/平方米，环比上升14.5%，其中深圳福田区的甲级写字楼价格最高，达到53909元/平方米。在强劲需求的消化下，一季度深圳甲级写字楼市场整体空置率回落至13%，环比下降2.8%。深圳写字楼市场租售价格不断回升，一方面是因为住宅限购，投资者转而投向写字楼市场外，另一方面也体现了经济在继续发展，企业对写字楼的需求越来越大。　除了售价上涨，写字楼租金价格也随着需求增长而高企。最新统计数据显示，深圳全市甲级写字楼租金达到每平方米每月175.9元，环比上涨6.1%。但一季度，深圳甲级写字楼平均租金仅为140.8元/平方米/月，环比增长1.2%。与去年年底冲高的租金价格相比，租金增幅有放缓的趋势，而出售价格却大为上涨，这也导致深圳写字楼租售比处于低位。由此，也导致第二季度深圳写字楼租金回报率已跌至4.3%。
今年以来，深圳写字楼出租买卖、租赁市场均表现活跃。今年上半年，写字楼网签面积达21.67万平方米，同比上升5.3%。持续高涨的投资需求及新增供应量的减少推动广州市甲级写字楼租售价快速上涨。第一太平戴维斯的数据显示，今年上半年，广州甲级写字楼平均月租金达141.3元/平方米，同比上升17.2%，相比2009年的低位更高出23.5%；全市写字楼净吸纳量(新增租用面积)高达16.6万平方米，同比上升25.2%，超过了上半年的新增供应量。而阳光家缘数据也显示，今年上半年广州写字楼网签均价达24169元/平方米，同比去年上半年的16914元/平方米上升了43%。
2011年上半年，尽管有人民币升值、通货膨胀加剧等不利因素影响，新进入广州的外商投资企业数量和规模仍保持较快增长，为广州写字楼市场带来稳定的租户来源。另一方面，内资企业仍然占据写字楼租赁需求的主导地位。广州市政府总部经济政策的实施推动及整体写字楼档次的提升将吸引越来越多的世界500强、国内知名企业进驻。预期广州下半年将迎来近86.3万平方米写字楼新增供应，为天河区太古汇、珠江城、高德置地广场三期、恒 大中心等七个项目。下半年市场整体空置率将面临较大上升压力，租金增幅将放缓。相比于天河北—珠江新城写字楼持续走高的租金压力，越秀区对于租金预算、物业档次要求不高的国内外贸易、IT/高新等企业仍有较大的吸引力。
深圳写字楼出租的平均租金水平保持高增长速度，达每月每平方米204.96元(US$31.53)，环比增长9.40%。强劲的需求和有限的新供应导致本季度甲级写字楼的空置率降至6.19%，环比下降2.98个百分点。本季度甲级写字楼成交量虽较上一季度有所下降，但吸纳量仍然达到19.5万平方米。由于现存甲级写字楼可出租面积有限，热点地区的多数写字楼项目满租，租户有向热点地区外项目转移的趋势。就分区域租金而言，由于全市甲级写字楼供应有限，导致卖方主导市场，租金价格继续攀升。金融街地区的平均租金继续领先全市核心商圈，至每月每平方米241.67元(US$37.18)，环比上涨7.03%。CBD区域租金位列全市第二，达每月每平方米216.58元(US$33.32)，环比上涨8.13%。本季度由于建国门/东长安街区域仍有大面积可租赁的写字楼项目存在，部分企业机构选择该区域甲级写字楼作为办公地点，导致东长安街/建国门地区租金涨幅最为明显，环比增长14.61%。