关于物业管理与服务的一些常见问题解答

spshg盟

    我是做企业管理的，也从事过物业项目管理，在物业行业从事管理工作近5年，最高职位做过执行经理/副总经理，后转行自己做公司、生意，现在，我的立场与物业公司无关，只是客观的说明一些事情，我自己也是三套房子的业主，纯粹是帮大家解惑。
    相信我对于物业管理与服务有些问题还是可以解答的，例举一些常见的问题，也许会帮到大家，以后这个贴子我会随时更新，大家可以提问关于物业管理的任何问题，我尽量不使用专业术语。

    首先，作为业主，我们没有必要太深入的研究一些政策法规之类，我推荐大家多看看《物业管理条例》（2003年9月1日施行）、《安徽省物业管理条例》（2010年1月1日施行）和《物权法》就足够了。

常见问题：
1、买了房子，家里长期无人居住，在这期间我的物业费可不可以不交？
答：不行。物业服务合同的履行不是以你住不住为基准的，而是以房屋所有权人为基准。就是说，你拥有此套房屋的所有权，这是你的权利，随之而来的就是义务，权利与义务对等，你必须履行义务。前提是你与物业公司签定了《物业服务合同》，只要你拥有此套房屋的所有权，缴纳物业费就是必须履行的法定义务与合同义务。另外，还牵扯到诸多的物业管理方面的其他问题，例如，房屋的保值增值、物业服务的非直观内容等等，有些物业服务本身你直观上是看不见的，但你天天都在使用，刻刻离不开。比如小区内部高低压供水供电、电梯、甚至避雷、防爆、公共安全等等可能你想都想不到，你不在家，这些依然在进行着，不能因为你一户不住，而停了整单元整栋楼甚至整个小区。
    说到这，有些朋友肯定坐不住了，慢慢来，业主方面因为物业公司服务不到位，痛恨欲绝，坚决不交物业费，这可以的，我们必须要在日常生活中多多留心留意，更多的记录取证哪些方面不到位，留存文件、图象、影音资料，即使最后走上法律程序，我们也有客观事实的证据。举个例子，结合小区的收费水平，都是有对应的服务档次标准的，查明标准，针对标准取证留存，说明服务不到位，门口保安整天不在岗或不敬业，取各个时间点拍照或录像（长期），绿化植物死的死乱的乱，各个时间点拍照留影（长期），垃圾到处都是等等，说明长期无人管理，这些将来也许会有在法律程序中起到决定性的作用。以此为理由不交物业费，追究物业公司的〈物业服务合同〉违约责任，合情合理合法。
千万不要以“我不住、我不用”为理由不交物业费哦！

2、物业公司每天到底在做些什么啊？
答：以下说的是优秀的物业公司，重复第1个问题，机电维修、秩序维护（保安）、环境管理（保洁绿化）、客户服务、社区文化等等……说白了，家里的水、电、气的公共管道维护，小区内公共秩序的维护（保安）、打扫卫生、垃圾清运、绿化养护美化、日常的客户服务、社区文化（部分居委会职责）之类，其实更多更重要的服务我们业主是看不见的，近年国内发生很多案例，物业公司一夜撤出，居民才感受到物业服务的日常存在，成堆的生活垃圾、停水停电等等，没了，才知道啥叫没了。


先回答两个吧，夜深了，睡觉去了，有什么问题请朋友们提出来，我会尽快解答。

spshg盟

1、如果你所说的确是事实，结合你所缴纳物业费相对应的服务标准，再低的服务档次也不应该做成如你所说的那样，你是可以拒绝缴纳物业费的，关键在于你要留取证据备用。机动车、自行车乱停乱放、楼门禁失效或失去实际作用无人管理导致非业主的闲杂人员入楼产生安全隐患、公共保洁绿化无人或未按合理程序、频次进行管理等这些都是公共秩序维护、公共环境管理方面的缺陷或不达标。关键点：你所缴纳物业费相对应的服务标准；未达到服务标准的证据留取。
2、顶层水压低，这是可以寻求物业协助的，物业公司也是有义务积极帮助你解决的，比如加装水泵、机械增压等，当然这加装费用是需要你出的，因为楼宇设计是经过审批的合法的，这再找来找去就得不尝失了，不可能把整栋楼的高压供水系统大修大改。另外，还可以看看是否物业公司方面的人为因素或机械因素降低了压力，是否高压水泵压力不够等。

spshg盟

这个问题目前是极具争议的。从我国法院判例来看，有支持业主的也有支持物业公司的，说起来比较麻烦，我简单说一下。
1、业主家被偷被抢与物业公司的管理与服务并没有直接因果关系，这点很重要；
2、物业公司是个企业，没有行政执法的权利，它所能做的只是公共秩序的维护，而且遇到治安问题，第一应该请公安出面，保安员是没有任何权利盘查、扣押、羁留可疑人员的。如果保安有了这个权利那将是非常可怕的双刃剑。
3、业主家被偷或被抢，物业公司有没有责任？
首先，查明物业公司有没有完整履行物业服务合同中所列公共秩序维护的职责。如果履行了，并且做的很好，那物业公司基本上是没有什么法律责任的。如果未履行或未完整履行，那物业公司就难逃其咎，说到这，必须强调一下，物业公司的责任仅限于合同违约责任，承担合同违约所带来的直接业主损失，赔偿相应物业费用或限期改正，说白了，即使业主家中被抢金额巨大、人员伤亡，物业公司也是没有刑事、民事责任的，当然有的法院会判定物业公司适当赔偿，那金额也是很小的，我知道的就有一次业主家中刑案死人了，物业公司仅负责赔偿3000多元，还是包含了防盗门损坏赔偿。
还有很多注意点，简单说这些关键的吧。

spshg盟

家庭装修，我们都应该遵守。
《住宅室内装饰装修管理办法》——家庭装修的“圣旨”

中华人民共和国建设部令　　
第110号《住宅室内装饰装修管理办法》已于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，现予发布，自2002年5月1日起施行。
部长汪光焘　　2002年3月5日


　　第一章总则
　　第一条为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。
　　第二条在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。
　　本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人(以下简称装修人)对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。
　　第三条住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。
　　第四条国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作。
　　省、自治区、人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。
　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。
　　第二章一般规定
　　第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
　　(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
　　(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
　　(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
　　(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
　　(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
　　本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱的支撑、墙体、连接接点和基础等。
　　本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要 结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
　　第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得有下列行为：
　　(一)搭建建筑物、构筑物；
　　(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
　　(三)拆改供暖管道和设施；
　　(四)拆改燃气管道和设施。
　　本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第(三)项行 为，应当经供暖管理单位批准；第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。
　　第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具 有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
　　第八条改动卫生间、厨房间防水层，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。
　　第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
　　第十条装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。
　　第十一条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自运用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。
　　第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。
　　第三章　开工申报与监督
　　第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构( 以下简称物业管理单位)申报登记。
　　非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。
　　第十四条申报登记应当提交下列材料：
　　(一)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证)；
　　(二)申请人身份证件；
　　(三)装饰装修方案；
　　(四)变动建筑主体或者承重结构，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
　　(五)涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；
　　(六)委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。
　　非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。
　　第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修委托的装饰装修企业。
　　装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
　　第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
　　住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
　　(一)装饰装修工程的实施内容；
　　(二)装饰装修工程的实施期限；
　　(三)允许施工的时间；
　　(四)废弃物的清运与处置；
　　(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
　　(六)禁止行为和注意事项；
　　(七)管理服务费用；
　　(八)违约责任；
　　(九)其他需要约定的事项。
　　第十七条　物业管理单位应当按照住宅寅装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修服务协议的，追究违约责任。
　　第十八条有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。
　　第十九条禁止物为管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。
　　第二十条装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。
　　第二十一条任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。
　　第四章委托与承接
　　第二十二条承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查 ，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。
　　第二十三条装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。
　　第二十四条装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。
　　住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：
　　(一)委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；
　　(二)住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求 以及质量验收方式；
　　(三)装饰装修工程的开工、竣工时间；
　　(四)装饰装修工程保修的内容、期限；
　　(五)装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；
　　(六)合同变更和解除的条件；
　　(七)违约责任及解决纠纷的途径；
　　(八)合同的生效时间；
　　(九)双方认为需要明确的其他条款。
　　第二十五条住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或 者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
　　第五章　室内环境质量
　　第二十六条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。
　　第二十七条住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。
　　第二十八条住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。
　　第二十九条装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。
　　第六章竣工验收与保修
　　第三十条住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标 准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。
　　物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理 服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。
　　第三十一条住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。
　　第三十二条在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
　　第七章法律责任
　　第三十三条因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿 。
　　装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。
　　第三十四条装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第三十五条装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。
　　第三十六条装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。
　　第三十七条装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第三十八条住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：
　　(一)将没有防水要求的房间和或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元 以下的罚款；
　　(二)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；
　　(三)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款。
　　(四)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准 或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。
　　第三十九条未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。
　　第四十条装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门 按照有关规定处罚。
　　第四十一条装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不 采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；造成 重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。
　　第四十二条物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。
　　第四十三条有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。
　　第八章　附则
　　第四十四条工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理 施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。
　　第四十五条住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照《建设工程质量管理条例》执行。
　　第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。
　　第四十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
　　第四十八条本办法自2002年5月1日起施行。

spshg盟

为了避免日后不必要的麻烦，在家庭装修中，作为业主，我们必须关注一些事情，除了大家常能想到的，我列举一些关注点及细节经验：
水：1、卫生间的防水应该重新做，经济条件允许的话，墙面尽量做180CM高，避（蓄）水试验尽量做足48小时，不仅要观察楼下卫生间顶面有无漏水，还要观察楼下卫生间的相邻房间顶面。
2、厨房的防水也至关重要，同卫生间防水做法，此外，阳台也应该全面防水，尤其是与窗户的连接点，以后你会感受的到。
3、任何水管路、连接处必须采用合格并经受压力测试的配件，即使看上去再无恙，2-3年必须更换接口，重新确认合格安装，90%的家庭跑冒滴漏现象都出现在这个地方。等到管线、接口迸裂，又恰巧你家中没人，你哭都来不及，这种事例我亲眼见过的都记不清有多少次了，木地板全面泡汤，家具被泡，水大量渗到楼下客厅，甚至漫出房间，流到公共楼梯、电梯被淹，麻烦了，你慢慢赔吧，仅仅几块钱接口配件的事，多多关注厨房洗菜池的上水管和卫生间面盆的上水管吧。
4、装修的时候跟工人关系要和谐相处，一旦发生不愉快，尽可能的更换人员，人的素质毕竟参差不齐（这并无诋毁可敬好工人的意思），在下水方面阴你一招，短期你是看不出来的。
5、空调冷凝水管，这个不须多说了，是一个公德问题。
6、入住前一定要好好检查你家水表，那走的是钱。摸清你家总水阀在哪，户内尽量安装一个总水阀，你全家出去旅游时，你一定用的上。户外总水阀是当你家中没人却跑水时的救命稻草啊，记得定期检查好不好用，关不关的上。
7、装修时一定不要在水管及配件质量上省钱，真正应该省的是那些没用的射灯（随口举个例子，呵呵）。记住，无数经验证明，省多少加倍还多少，甚至是次方级别的还。
8、暖气水管，相当恐怖的东西，入冬以后有问题会让你全家发疯，尽量不要改动他，不改动至少责任不在你这。

关于电方面的我会补充，欢迎大家提问。
8、

阿布

现在学习学习，马上就用到啦，楼主辛苦啦

spshg盟

跟大家分享一下！不客气！

穷开心

有学习了
真是活到老，学到老

上官小仙55

受益匪浅！谢谢，以后要多发点这样的帖子。